Kupovina nekretnine u Austriji

Posle dve godine provedene u iznajmljenom stanu smo odlucili da kupimo nekretninu u Becu.

Tržiste nekretnina u Beču je od 2008 doživelo pravi bum što je za posledicu imalo nagli skok cena kvadrata. U razgovoru sa nekim svojim kolegama austrijancima sam često čuo komentare da je ovakva ekspanzija tržišta posledica ekonomske krize, koliko god da to zvuči nelogično. Naime, sa bankrotom nekih velikih svetskih banaka ljudi su postali sumljičavi u sigurnost  depozita u bankama i stabilnost celokupnog bankarskog sektora. Takodje, niske kamatne stope na oročene depozite su ljude okrenule ka investicijama u nekretnine gde su mesečni prinosi bili značajno veći. Sa povećanom potražnjom došlo je i do neminovnog skoka cena. Skok cena je delimično uzrokovan i investicijama iz istočnih zemalja, pre svega Rusije, mada je njihog uticaj na cene bio dosta manji.

Može se reći da su danas, dok pišem ovaj blog, cenene kretnina u Austriji prilično stabilizovane, ali su i dalje ostale na jako visokom nivou.

Ono što sam takođe shvatio jeste da nema generalnog pravila vezanog za posedovanje nekretnine. Vrlo je uobičajeno upoznati pripadnike srednje klase koji decenijama iznajmljuju stan, ali i one koji imaju 2-3 stana u posedu. Moje je shvatanje da su starije generacije bile u prilici da dodju do stanova za vrlo povoljne iznose, što je velika većina ljudi i iskoristila, dok danas to više nije slučaj.

Rekao bih da je zbog velikog priliva stanovništva u Beč, kupovina stana ipak ispativa investicija jer su cene rente značajno porasle, dok su istovremeno kamatne stope na stambene kredite pale na prosek od 1-1.5%. Cela logika se dakle danas može zasnovati na zameni mesečene rente (koja predstavlja potpuni gubitak) sa ratom kredita u kojom veci deo anuiteta odlazi na otplatu glavnice. Takodje, u Austriji ne postoji (još uvek) porez na imovinu koji se plaća u Srbiji.

Naravno, ukoliko bi u svetu došlo do rapidnog poboljšanja ekonomije i porasta baznih kamatnih stopa, cela investicija bi bila pod upitnikom ili bi u najmanju ruku, period povrata postao značano duži. Na vama je da odlučite da li želite da rizikujete.

Sve u svemu, ukoliko i vi nameravate da kupite stan u Austriji, šest saveta koje dajem u ovom blogu vam mogu biti od koristi da se upoznate sa celokupnim procesom.

Prvi savet koji mogu da dam svim kupcima nekretnina u Austriji je da se naoruzaju sa strpljenjem - celokupna procedura (bar u Beču) ne ide tako brzo kao sto je to slučaj u Srbiji ili BiH. 

Prvi korak u celokupnom procesu je naravno pronalazenje odgovarajuce nekretnine koja se uklapa u vase potrebe sa stanovista cene, kvadrature, strukture, kvaliteta, starosti, lokacije i visine mesečnih operativnih troškova. 

Kada pročitate prethodnu rečenicu do kraja biće vam jasno da je pronalaženje stana koji ispunjava (bar u većoj meri) sve navedene standarde predstavlja gotovo nemoguću misiju.

Kao ilustraciju navodim naš primer. Pronalaženje odgovarajuce nekretnine je trajalo 5-6 meseci, pri čemu smo nekoliko puta odustajali i ponovo se vraćali traženju. Kada smo stan konačno našli, trebalo nam je 3 meseca da završimo transakciju.

Prvi problem sa kojim smo se susreli je bila slaba ponuda stanova u distriktu u kojem smo odlučili da se nastanimo. U ponudi je bilo par novogradnji sa cenama od 5-6000 EUR/m2 i određen broj "Altbau" stanova sa početka veka.

Ono što smo od početka potrage znali jeste da ne želimo da menjamo lokaciju jer su se deca tek uklopila u škole/vrtiće, okruženje nam se jako svidjalo i jednostavno, znali smo gde se šta nalazi. 

Takodje smo od starta odlučili da ne želimo da kupimo "Altbau" (to su u principu stanovi izgradjeni pre drugog svetskog rata). Altbau se moze naći nešto povoljnije uz potrebu da se stan kompletno renovira (mada je renoviranje obično potrebno čak i ako kupite stan star 20 godina). Medjutim za nas kupovina ovakvog stana nije bila opcija, jer koliko god da uložite u sredjivanje stana, ulaz u zgradu i zajednička infrastruktura (instalacije, podrum, dvoriste) ipak odiše starošću. Još jedna nepovoljnost kod kupovine ovakvog stana jeste činjenica da ste ograničeni zakonom u pogledu maksimalne rente koju možete da tražite u slučaju da se odlučite da stan jednom počnete da iznajmljujete. Na kraju budimo realni, stan koji je star 100ak i više godina je zaista star :)

Nakon što izgubite svaku nadu da ćete naći svoj stan iz snova, jedan dan ćete ugedati oglas koji će vam ponovo probuditi nadu. Ne oklevajte već odmah kontaktirajte agenta telefonom i zakažite posetu ukoliko je moguće već isti ili idući dan. Mi smo izgubili jedan jako lep stan stan samo zato sto smo nazvali agenta sledeći dan - stan je bio na dobroj lokaciji i jako povoljan pa se prodao par sati nakon što je oglašen.

Kada nadjete odgovarajući stan, agent će vam zakazati sastanak sa vlasnikom. Vlasnik bi trebao da vam da odgovore na pitanja ko su komšije, šta je radjeno u stanu u odnosu na originalni raspored (što bi moralo biti propraćeno odgovarajucom dokumentacijom) i sl.

Moj prvi savet jeste da obratite pažnju na garažu. Ukoliko se u budućnosti odlučite da prodate stan, prodaja moze ići teze ukoliko uz stan ne prodajete garazu. Zbog sve većeg broja automobila, danas je vrlo teško naci slobodno mesto za parkiranje na ulici i zato kupci često insistiraju na garaži. Ukoliko vlasnik ne želi trenutno da proda garažu, tražite da vam se u ugovor ugradi pravo preferencijalne kupovine koje će garantovati da će prodavac, ukoliko se odluči na prodaju graže u nekom trenutku, prvo morati vama da je ponudi. Pravo preferencijalne kupovine vas kao kupca stana ne obavezuje. Ukoliko ne pristanete na kupovinu, ili ne date odgovor u roku od npr. 30 dana, prodavac će biti u mogućnosti da ponudi garažu na otvorenom tržištu.

Ako se dogovorite oko cene, agent će vam  tražiti da potpisete ponudu u kojoj se obavezujete da ćete mu platiti naknadu u visini od 3% vrednosti stana. Zauzvrat, on/vlasnik se obavezuju da ce ukloniti stan iz oglasa.

Moj drugi savet je da ne potpisujete ovaj dokument dok vam banka ne odobri kredit (ukoliko niste srećnik koji može priustiti kupovinu stana u gotovini) jer se potpisom dokumenta obavezujete da ćete platiti agentu naknadu bez obzira ukoliko odustanete od kupovine, ili vam banka ne odobri kredit. Dokument medjutim možete potpisati pre nego što vam MA35 kao strancu odobri kupovinu nekretnine, jer ukoliko dobijete negativno mišljenje od MA35, po austrijskom zakonu sve povezane transakcije postaju pravno nevažeće.

Vezano za MA35, ukoliko imate važeću radnu i boravišnu dozvolu u Austriji, dobijanje ove dozvole ne bi trebalo da predstavlja problem. Koliko sam neformalno čuo, ukoliko niste drzavljanin Austrije/EU (imate samo radnu/boravišnu dozvolu), moći ćete da kupite samo jedan stan na svoje ime. Ukoliko vam je viza pred istekom, banka ce vam verovatno traziti da obnovite vizu pre odobravanja kredita.

Tražite od agenta svu dokumentaciju za stan uključujući:

1. Ekspoze
2. Plan stana
3. Poslednji račun za operativne troskove "Betriebskosten" da bi videli koliko ćete mesečno plaćati održavanje zgrade (pored mesecne rate)
4. Iznos rezerve zgrade da bi znali da li zgrada ima dovoljno sredstava da pokrije vanredne situacije tipa prokišnjavanja, kvara na liftovima i sl. 
5. Izvod iz katastra koji ce potvrditi vlasnistvo nad zgradom i pokazati da nekretnina nema opterecenje (hipoteku)
6. Kopiju licnog dokumenta vlasnika

Zbog slabe prodaje, banke u Austriji danas odobravaju kredite sa jako malim učešćem. U nekim slučajevima je moguce dobiti i kredite u iznosu većem od vrednosti hipoteke, pogotovo ukoliko ste identifikovani kao niskorizičan klijent.

Treći savet je da vodite računa da vam u trenutku odobravana kredita boravišna/radna dozvola nije blizu isteka, jer će u suprotnom banka insistirati da prvo dobijete novu dozvolu pre nego što vam pusti sredstva.

Četvrti savet jeste da obratite pažnju koliki iznos kredita vam je potreban. Da biste imali bolju orjentaciju, reći ću da su propratni troškovi kupovine stana između 10 i 12% od vrednosti nekretnine.

Detaljan pregled troškova je dat niže:

• Porez na promet nekretnina: 3,5 % od od kupoprodajne cijene. Porez se plaća u svakom slučaju. U slučlaju ugovora između bračnih partnera ili bliskih srodnika (roditelji, djeca, unuci) ovaj iznos pada na 2%.
• Upis u zemljišne knjige: 1,1 % od kupoprodajne cijene. Ovu naknadu ne možete izbeći i naplatiće vam je notar pri potpisivanju ugovora.
• Naknada agencije: Po pravilu 3% (približna vrijednost) plus PDV. Za nekretnine niže vrednosti (npr. do 40.000 EUR) ide do 4%
• Naknada za upis hipoteke u zemljišne knjige: 1,2 % od založnog prava i naplatice vam je banka koja vam daje kredit.
• Troškovi overe potpisa kod notara: izmedju 2 i 3%

Peti savet jeste da vodite računa kolika je novčana rezerva zgrade. Ukoliko je ona mala, a zgrada je stara postoji velika mogućnost da ćete se naći u situaciji da platite u gotovini veliki iznos za popravke lifta, krova i sl. istovremeno, troškovi radova u Austriji su vrlo visoki. Kao ilustraciju dajem primer naše zdrade koja je 2011 promenila krov za tričavih 120.000 EUR, dok promena fasade samo sa spoljnje strane zgrade koja gleda na ulicu, kosta ni manje ni više nego 80.000 EUR. Vodite računa da gradske vlasti mogu u bilo kom trenutku naložiti stanarima zgrade da urade popravke ukoliko zgrada i oprema u njoj narušavaju principe bezbednosti.

Kada ste pregledali svu dokumentaciju (moja preporuka je da angažujete advokata da ovo uradi za vas), sledeci korak je nadjete notara da vam napravi ugovor. Obično banke imaju ugovore o sradnji sa notarima, pri čemu su provizije ovih notara značajno manje od uobičajenih.

Uloga notara u transakciji kupoprodaje je značajna. Notar ce vam pripremiti ugovor, proveriti vlasništvo nad stanom i kontaktirati MA35 sa zahtevom da vam se kao stranom državljaninu odobri kupovina nekretnine u Austriji. Banka takodje pušta novac na specijalni račun koji je pod kontrolom notara. Notar ce ovaj novac prebaciti prodavcu tek kada postanete vlasnik nekretnine tj. 1) kada sud overi ugovor, 2) kada ste zavedeni u katastru kao vlasnik i 3)  kada dobijete kljuceve od stana. 

Šesti savet je da vodite racuna da procedura dobijanja dozvole strancu za kupovinu nekretnine u austriji traje ne manje od 2 meseca. Da bi ste uštedeli nešto vremena, popunite on-line obrazac čim bude sigurni da ćete stan kupiti. Obrazac možete popuniti na sledećoj adresi:

https://www.wien.gv.at/english/administration/civilstatus/egov-info/online-applicaton.html

Prilikom popunjavanja obrasca, potrebno je priložiti nekoliko dokumenata (kopiju pasoša, Meldezettel i ugovor o kupoprodaji, koji može biti i u nacrtu). Ja sam umesto ugovora (koji u tom trenutku nije bio pripremljen) priložio kopiju ponude Agenta. Ovo mi je uštedelo 5 nedelja čekanja, jer se pri prosledjivanju ugovora MA35 notar samo pozvao na broj slucaja koji je bio otvoren preko interneta. Čim je MA35 dobio ugovor od notara (nakom što smo ga konačno usaglasili sa prodavcem i potpisali), bukvalno iduci dan sam dobio poziv preko maila da dodjem u MA35 i podignem rešenje. Vodite samo računa da zapišete broj predmeta koji će vam se pojaviti na ekranu kada prosledite elektronsku prijavu za dozvolu.

Troškovi dozvole su oko 50 EUR.

Insistirajte da dobijete ključeve cim banka prebaci novac notaru, odnosno čim potpisete ugovor sa prodavcem. Ovo je bitno da bi izbegli duple troškove rate kredita i rente stana jer procedura uknjižbe vlasničkog prava  traje najmanje 2 meseca. Dok se ona ne završi, prodavac neće dobiti novac od notara, a vi verovatno nećete hteti da čekate ovoliko da se uselite.

Nakon sto ste dobili kljuceve, vise necete imati nista sa prodavcem. 

Posle odprilike dva meseca, nakon uknjižbe vlasničkog prava, notar ce vas obavestiti da možete da dodjete da preuzmete ugovor. Prodavac tek u ovom trenutku dobija novac. Vi cete imati uvid u ovu transakciju jer ce vam Notarijat banka redovno slati izvod računa posebne namene na kojem se nalaze deponovana sredstva koja vam je banka odobrila za kupovinu nekretnine.

Nakon ovoga možete sebi čestitati jer ste postali i zvanično vlasnik nekretnine u Austriji. :)